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Achat immobilier en famille : attention aux pièges !

LES RISQUES DE L’INDIVISION :

Principal inconvénient : vous êtes soumis au régime juridique de l’indivision dont les règles s’appliquent aux biens acquis entre parents, frères et soeurs, enfants ou toute autre personne. Au départ, quand tout le monde s’entend bien, tout baigne. Chacun acquitte sa quote-part des dépenses et les décisions pour les travaux d’entretien se prennent facilement à l’unanimité. Mais souvent, avec les années, les intérêts divergent. Il suffit que l’un des indivisaires rechigne à participer à la réfection de la toiture, et la zizanie s’installe. Comme il devient difficile de le contraindre à payer, ce sont les autres qui devront avancer les frais.

Pire : si les choses tournent mal, cet indivisaire peut demander à vendre sa part et personne ne peut l’en empêcher. Sur ce point, la loi est formelle : « nul n’est censé rester dans l’indivision ». Bien sûr, les autres indivisaires sont prioritaires pour racheter cette part. Mais s’ils s’opposent à la vente, celui qui désire se retirer les traînera devant le juge. Et cela se traduira par une ordonnance de vente aux enchères. Compte tenu des délais d’instruction et d’évaluation, l’affaire peut traîner quelques années. Et l’on ne pourra pas échapper à la vente si aucun arrangement ne peut être trouvé entre temps.

Pour éviter d’en arriver là, une précaution s’impose : signer une convention d’indivision pendant laquelle tout le monde s’interdit mutuellement de vendre. Durée maximale d’une telle convention : cinq ans renouvelables.

Même si l’entente est parfaite au sein de la famille, le décès de l’un des propriétaires peut aussi ruiner cette belle harmonie. Si l’époux survivant n’a pas les moyens de racheter la part du défunt qui revient à ses héritiers, ceux-ci pourront provoquer la vente.

FAUT-IL PRÉFÉRER LA SOCIÉTÉ CIVILE ?

Créer une société civile pour acheter un bien à plusieurs évite les lourdeurs de l’indivision et écarte la menace d’une vente tous les cinq ans à l’issue de la convention d’indivision. Dans les statuts de cette société, il est possible d’organiser le partage des pouvoirs. Par exemple, se nommer gérant à vie, ce qui permet de prendre seul les décisions d’investissement, de gestion, éventuellement de vente, même si le conjoint ou les enfants sont associés. Ou au contraire prévoir que les décisions seront prises à la majorité des voix (et non pas à l’unanimité comme dans l’indivision), pour assurer une bonne gestion pendant plusieurs générations. Stipuler que la société devra racheter les parts de ceux qui veulent vendre, ou encore que les acquéreurs extérieurs à la famille devront être agréés par les autres associés.

Encore faut-il créer cette société et la faire vivre. Ce qui implique des frais de constitution (en général de 1 500 à 2 500 euros )et des contraintes de gestion (tenue des comptes, déclaration de revenus, assemblée générale annuelle, etc.) qu’il est préférable de confier à un professionnel pour quelques centaines d’euros supplémentaires par an. Si vous ne respectez pas un minimum de formalisme, cette société pourrait être jugée fictive par le fisc et tout l’édifice s’écroulerait.

En principe, une société civile est fiscalement transparente : les associés sont imposés sur les gains qu’elle réalise à hauteur de leur quote-part, comme s’ils détenaient le patrimoine en mains propres. Mais si la société opte pour l’impôt sur les sociétés, elle peut, soit distribuer les bénéfices aux associés (qui paient alors l’impôt sur les revenus), soit les mettre en réserve pour accroître le patrimoine (et les associés n’ont rien à régler). Cette formule est surtout utilisée par les gros contribuables désireux de se constituer un patrimoine familial hors impôt sur plusieurs générations. Mais attention aux désillusions : à la revente des parts, les plus values " professionnelles " peuvent être importantes et plus lourdement taxées que les biens détenus en direct qui profitent d’une décote proportionnelle aux années de détention.

Sur le plan successoral, la société civile peut aider un chef de famille à transmettre une part importante du patrimoine sans en perdre le contrôle. En se nommant gérant à vie, il garde toute liberté d’apporter des biens, de les gérer et de les vendre... et de donner ensuite des parts de la société aux enfants par exemple sans être obligé d’établir des lots distincts et sans subir les effets de l’indivision. Il peut donner ces parts en pleine propriété ou en nue propriété tout en gardant les pleins pouvoirs. S’il veut conserver l’usufruit sur son patrimoine, il aura même intérêt à apporter uniquement la nue-propriété à la société et à en donner des parts aux enfants. Il allégera ainsi les droits de donation sur les parts de la société civile transmise aux enfants.

Le seul danger, c’est que le fisc vous accuse d’abus de droit s’il s’avère que la société a été créée dans le seul but fiscal d’alléger les droits de succession, et non pas d’éviter l’indivision entre les héritiers. Autant dire qu’il faut s’entourer de solides conseils juridiques.