• Accueil 
• » Fiches Partiques 
• » Les différents régimes locatifs

Les différents régimes locatifs

D’une manière générale, les logements loués vides à usage d’habitation principale ou à usage mixte (professionnel et d’habitation principale) relèvent de la loi du 6 juillet 1989 dite "loi Mermaz". Cependant, un nombre important de logements, en plus des règles définies par cette loi de 1989, sont soumis à des règles particulières : les logements HLM, les logements bénéficiant d’aides de l’Etat au moment de leur construction ou de leur réhabilitation, ainsi que les logements relevant de la loi de 1948. En revanche, les meublés, les logements de fonction et les foyers-logements échappent à ce régime général.

Le régime général :

Le secteur locatif privé. Il est régi par la loi du 6 juillet 1989. C’est le secteur le plus important, puisqu’il couvre la location de locaux non meublés à usage de résidence principale ou mixte. Ces dispositions législatives s’appliquent également aux autres locaux loués accessoirement au logement par le même bailleur (parking, jardins, etc.) La loi de 1989 laisse peu de libertés au propriétaire comme au locataire quant à la formulation du bail. L’une de ses dispositions essentielles est d’accorder au locataire le droit au renouvellement du bail par tacite reconduction. Sauf circonstances exceptionnelles, la durée du bail est au minimum de 3 ou 6 ans, selon que le propriétaire est une personne physique ou morale. Le locataire peut partir à tout moment après un préavis. Ces dispositions sont d’ordre public, et nul ne peut y déroger. Si une clause du contrat ne respecte pas les dispositions législatives, la loi prime toujours sur le contrat, et cette clause est réputée nulle. Le bail est signé pour une période déterminée, qui ne peut être remise en cause, sauf si le locataire ne respecte pas ses engagements. Le régime général (sauf pour les immeubles ayant bénéficié de prêts aidés) ne prévoit théoriquement aucune condition de ressources du futur locataire. Mais, dans la pratique, le propriétaire exige souvent que celles-ci soient égales au triple, voire au quadruple de son loyer.

La réglementation HLM :

Le secteur locatif social. Ce régime concerne les logements construits et gérés par des organismes HLM (90% du secteur locatif social). Les 10% restant appartiennent à des sociétés d’économie mixte (SEM, avec participation de collectivités locales), à des établissements publics ou à des sociétés privées qui ont choisi de passer un accord pour bénéficier d’aides et sont, en retour, soumis aux règles du secteur. En France, plus de 3,5 millions de logements relèvent du secteur HLM. C’est le régime le plus favorable aux locataires. A la différence des locataires du régime général, ceux du secteur social ont droit au maintien dans les lieux. Les logements sont attribués sous conditions de ressources et d’occupation. Les logements HLM sont réservés à des personnes physiques dont les ressources n’excèdent pas certains plafonds, fixés par arrêté. Les ressources sont calculées en prenant en compte les revenus annuels imposables, au cours de l’avant-dernière année précédant celle de la signature, de chaque personne vivant dans le logement. Ainsi, un candidat à la location d’un logement HLM en 2001 devra fournir une information sur ses revenus de l’année 1999, donc l’avis d’imposition reçu en 2000. Les barèmes des plafonds sont révisés chaque année le 1er janvier, en fonction de la variation de l’indice mensuel des prix à la consommation des ménages, publié par l’Insee, la date de référence de l’indice étant celle du deuxième trimestre de l’année précédente. Si les ressources des locataires en place augmentant, leurs revenus viennent à dépasser le plafond prévu, le bail sera néanmoins renouvelé, mais ils pourront être soumis au paiement d’un surloyer qui prendra en compte l’augmentation de leurs revenus. Le secteur intermédiaire : logements conventionnés et à loyers plafonnés. Comme son nom l’indique, le secteur intermédiaire se situe à mi-chemin entre le social et le privé. Il concerne les logements construits ou rénovés par toute personne physique ou morale ayant bénéficié d’un financement aidé. Depuis la loi du 3 février 1977, on y trouve les logements conventionnés, financés par des subventions ou des prêts aidés, moyennant la signature d’une convention avec l’Etat. Les bailleurs (HLM, bailleurs institutionnels, mais aussi propriétaires privés) s’y engagent à mettre le logement en location en respectant certaines conditions de durée et de loyer, principalement, variables selon la convention. La location de ces logements, qui doit être d’une durée minimale de 9 ans, est soumise à des plafonds de ressources des locataires (selon un barème fixé par la réglementation). Hors secteur social, les contraintes disparaissent à l’expiration de la convention. Le logement dépend alors du régime général. Dans le cadre de ce régime, les locataires ont droit à l’aide personnalisée au logement (APL), ce qui représente un élément de sécurité important pour le propriétaire privé qui a engagé des investissements dans le logement.

Le conventionnement Besson :

Il permet aux propriétaires de logement neufs ou anciens de bénéficier d’avantages fiscaux appréciables en contrepartie du plafonnement des loyers et des revenus des locataires. Cette disposition, qui donne au propriétaire le statut de "bailleur social privé", intéresse notamment les investisseurs institutionnels.

Les logements à loyers plafonnés :

Ce régime s’applique aux "logecos" construits avant 1964 (logements économiques et familiaux) ainsi qu’aux logements construits dans les années 60 et 70 grâce à des prêts spéciaux du Crédit foncier (immeubles à loyer modéré, habitations ayant bénéficié de prêts spéciaux immédiats, ou PSI). La location d’un logement à loyer plafonné est soumise à des conditions d’occupation et de ressources du locataire. D’autres logements entrent dans cette catégorie depuis la création, en 1982, du prêt locatif intermédiaire (PLI), réservé à certaines zones où le marché locatif est particulièrement tendu.

Les Logements PLI :

Construits à l’aide de Prêts Locatifs Intermédiaires (PLI) dans le secteur privé ou public, ils sont soumis à certaines règles de plafonds de loyers et de ressources, dont les barèmes réglementaires sont nettement plus élevés que ceux du secteur HLM.

Le régime de la loi 1984, en voie d’extinction :

Le champ d’application de la loi, très protectrice pour les locataires, se restreint progressivement, notamment depuis la loi du 23 décembre 1986 (à peine 4 du parc locatif en 1996). Ce régime concerne uniquement les logements construits avant 1948 qui ne sont jamais sortis du champ d’application de la loi faute de confort ou de changement de locataire, à condition qu’ils soient habités par des locataires en place avant le 23 décembre 1986. Depuis cette date, aucun nouveau bail ne peut être signé en vertu de cette loi, même s’il s’agit d’un logement ancien et sans confort. Contrairement aux règles en vigueur dans le secteur libre, la valeur locative repose ici sur le calcul de la surface corrigée : après avoir calculé les mètres carrés, on applique des coefficients selon les éléments de confort comme l’ensoleillement, la vue, la localisation, l’état des sanitaires, etc.

Le régime de la loi de 1948 :

Il continue de protéger les personnes âgées : en cas de congé donné par le bailleur pour exercer son droit de reprise, le droit au maintien dans les lieux est possible si le locataire est âgé de plus de 70 ans et si ses ressources (incluant celles des personnes vivant avec lui) ne dépassent pas 1,5 fois le montant du Smic. Les propriétaires ont la possibilité de sortir de la loi de 1948 en conservant le locataire en place, après une période transitoire pendant laquelle les rapports sont régis par un bail spécifique de 8 ans, dit "bail de sortie".

Les autres régimes :

Certains logements ne relèvent ni de la loi du 6 juillet 1989, ni de la législation HLM, ni de la loi de 1948. Pour connaître les droits du locataire et du propriétaire, il convient alors de se reporter au contrat entre les deux parties ou, en son absence, au Code civil.

Les meublés :

Il faut distinguer deux catégories de meublés. Ceux qui sont loués par des non- professionnels sont régis par le contrat signé par les deux parties. Propriétaire et futur locataire doivent définir librement et d’un commun accord la durée du bail et du préavis, ainsi que le montant du loyer. A défaut de contrat écrit, c’est le Code civil qui régit les relations entre locataire et propriétaire. De même, si le contrat n’a pas abordé un point devenu source de litige, le Code civil donne la règle. En revanche, les locations de meublés consenties par des loueurs professionnels sont soumises, depuis 1998, à quelques règles. En effet, la loi contre les exclusions a instauré des obligations minimales dans le cas où le propriétaire louerait plus de quatre logements meublés en résidence principale. La locataire a notamment droit à un bail écrit d’une durée minimale de 1 an, tacitement reconduit. En cas de non-renouvellement, le préavis est de 3 mois pour le propriétaire et de 1 mois pour le locataire. Certains propriétaires cherchent à abuser de ce régime de location en meublant sommairement le logement. Dans les cas litigieux, le juge peut requalifier un bail pour le faire basculer dans un régime protégé.

Les logements de fonction :

Ils échappent également à la loi de 1989, dont l’une des dispositions principales est de garantir au locataire le droit au renouvellement du bail. Le droit d’occupation est précaire, le logement de fonction devant en général être quitté en même temps que l’emploi. Les gardiens d’immeuble disposent toutefois d’un délai de répit de 3 mois.